カテゴリ：お金と費用の悩み
はじめに
退去したら敷金が全額返ってこなかった…
壁の修繕費として20万円請求された…
賃貸の退去時トラブルで最も多いのが、原状回復をめぐる費用の争いです。国民生活センターへの相談件数でも、賃貸の退去トラブルは毎年上位に入るほど身近な問題です。
「言われた金額をそのまま払うしかない」と思っていませんか？実は、請求内容によっては払わなくてよいケースが多くあります！！
この記事では、原状回復の基本ルール・よくあるトラブル事例・不当な請求への対処法を詳しく解説します。
原状回復の基本ルールを知ろう
原状回復とは、退去時に借りた部屋を元の状態に戻すことです。ただし、「元通りに戻す」とは入居前の新品状態に戻すことではありません。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復の費用負担を以下のように整理しています。
借主（入居者）が負担するもの
- タバコのヤニや臭いによる壁・天井の変色
- ペットによる傷や臭い
- 結露を放置したことで生じたカビ・シミ
- 故意または不注意でつけた傷・穴（大きな釘穴など）
- 引越し作業でついた傷（家具の運搬による床の傷など）
大家さん（貸主）が負担するもの
- 日焼けによる壁・フローリングの変色
- 画鋲・ピンの穴（下地ボードの張り替えが不要な小さなもの）
- 家電製品の設置跡（冷蔵庫の裏の黒ずみなど）
- 通常の使用で生じた経年劣化・自然損耗
ポイントは「通常の生活で生じた汚れや劣化は大家さん負担」という原則です。 これを知らないまま退去すると、本来払う必要のない費用まで請求されることがあります。
よくある不当請求の事例
事例①：部屋全体のクリーニング費用を全額請求
「退去クリーニング代として10万円請求された」というケースがあります。
クリーニング費用は、借主の過失による汚れがある部分については負担が必要ですが、通常の生活でついた汚れのクリーニングは大家さん負担が原則です。
また、契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担」という特約がある場合でも、金額が明示されていなければ交渉の余地があります。
事例②：壁クロスの全面張り替え費用を請求
「壁に少し傷をつけてしまったら、部屋全体のクロス張り替え費用を請求された」というケースがあります。
ガイドラインでは、クロスの張り替えが必要な場合でも、費用は経年劣化を考慮した残存価値分のみとされています。6年以上居住した場合、クロスの価値はほぼゼロとみなされるため、借主負担はほとんど発生しないのが原則です。
事例③：入居前からあった傷の修繕費を請求
入居時から存在していた傷や汚れについては、借主に修繕義務はありません。しかし、入居時の状態を記録していないと「あなたがつけた」と言われても反論できません。
退去時トラブルを防ぐための入居時の対策
退去時のトラブルは、入居時の行動で大部分を防げます。
①入居直後に室内全体を写真で記録する
入居した当日に、部屋の隅々を写真・動画で記録しておきましょう。特に以下の箇所は必ず撮影してください。
- 壁・天井・床の傷・汚れ・シミ
- 水回り（キッチン・浴室・洗面台・トイレ）の状態
- 窓・サッシのひび・汚れ
- 備え付け設備（エアコン・給湯器）の状態
写真はスマートフォンで撮影し、日付が入る設定にしておくと証拠として有効です。
②入居時チェックリストを活用する
管理会社から「入居時チェックリスト」が渡される場合は、必ず記入して返送しましょう。入居前からある傷や汚れを記録した書類として、退去時のトラブル防止に役立ちます。
渡されない場合は、自分で傷の箇所をメモし、管理会社にメールで送って記録を残しておくのが有効です。
高額請求が来たときの対処法
ステップ①：請求書の内訳を必ず確認する
退去後に届く請求書は、項目別の内訳が明記されているかを確認しましょう。「原状回復費用一式〇〇万円」とまとめて書かれている場合は、内訳の開示を求める権利があります。
ステップ②：ガイドラインと照らし合わせる
国土交通省のガイドラインをもとに、請求内容が適切かどうかを確認しましょう。以下のポイントをチェックします。
- 経年劣化・自然損耗に関する費用が含まれていないか
- 入居前からあった傷の修繕費が含まれていないか
- クロス等の残存価値を無視した全額請求になっていないか
ステップ③：書面で異議を申し立てる
不当な請求だと判断したら、口頭ではなく書面（メールでも可）で異議を申し立てることが重要です。記録として残るため、後のトラブル解決に役立ちます。
「〇〇の費用についてはガイドラインに基づき借主負担の範囲外と考えます。根拠をご説明いただけますか」という形で、冷静かつ具体的に伝えましょう。
ステップ④：第三者機関に相談する
交渉がうまくいかない場合は、以下の機関に相談できます。
| 相談窓口 | 内容 |
|---|---|
| 国民生活センター・消費生活センター | 無料で相談可能 |
| 法テラス | 収入が少ない方は無料で弁護士相談可 |
| 各都道府県の宅建協会 | 不動産に関するトラブル相談 |
敷金が返ってこない場合は？
退去後、敷金の精算が行われずに返金がない場合、退去から1〜2ヶ月を目安に管理会社へ確認の連絡を入れましょう。
正当な理由なく敷金を返還しない場合、法的には「不当利得」として返還請求ができます。少額であれば少額訴訟（60万円以下の場合、裁判所に1人で申し立て可能）という方法もあります。
まとめ
退去時の原状回復は、「通常の生活で生じた劣化は大家さん負担」が大原則です。高額な請求が来ても、まず内訳を確認し、ガイドラインと照らし合わせることで、払わなくてよい費用を払わずに済む可能性があります。
退去時トラブルを防ぐために最も大切なのは、入居初日に室内の状態を写真で記録しておくことです。たった10分の行動が、退去時の数万円〜十数万円の節約につながることもあります。
この記事はへやさぽLifeが提供する情報提供を目的としたものです。個別のトラブルについては、消費生活センターや法テラスなど専門機関にご相談ください。
